本篇文章給大家談談房產(chǎn)稅納稅籌劃要點，以及房產(chǎn)稅納稅籌劃要點是什么對應的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、稅收籌劃的18種方法
• 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃怎么做？
• 3、如何稅收籌劃
• 4、納稅籌劃：稅法六大稅種是重點
• 5、房產(chǎn)稅怎么交
• 6、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何做稅收籌劃？

稅收籌劃的18種方法

隨著國家政策的調(diào)整，現(xiàn)在的稅收籌劃的方法早已沒有那么多種了，今天就為大家分享十種節(jié)稅方法：

稅收籌劃：是指納稅人在既定的框架內(nèi)，通過對其戰(zhàn)略模式、經(jīng)營活動、投資行為等事項進行事先規(guī)劃安排以節(jié)約稅款、延期納稅和降低稅務風險為目標的一系列稅務規(guī)劃活動。以下內(nèi)容從稅收籌劃的十大基本方法進行展開。

01、納稅人籌劃法

納稅人籌劃法是進行納稅人身份的合理界定和轉(zhuǎn)化，使納稅人承擔的稅負盡量降低到最小程度，或直接避免成為某類納稅人。

1.納稅人不同類型的選擇

個體工商戶 獨資企業(yè) 合伙企業(yè) 法人企業(yè)

個體工商戶、獨資企業(yè)和合伙企業(yè)的經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額為應納稅所得額，計算繳納個人所得稅而不需要繳納企業(yè)所得稅。

法人企業(yè)按照稅法要求需要就其經(jīng)營利潤繳納企業(yè)所得稅，若法人企業(yè)對自然人股東實施利潤分配，還需要繳納20%的個人所得稅。

2.不同納稅人之間的轉(zhuǎn)化

一般納稅人?小規(guī)模納稅人

增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩種類型納稅人在征收增值稅時，計算方法和征管要求不同。一般納稅人實行進項抵扣制，而小規(guī)模納稅人必須按照使用的簡易計稅方法計算繳納增值稅且不實行進項抵扣制。

3.避免成為法定納稅人

稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，而對于房產(chǎn)界定為房屋，即有屋面和圍護結構，能夠遮風擋雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、娛樂、居住或者儲藏物資的場所；獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、停車場、室外游泳池、噴泉等，不屬于房產(chǎn)，若企業(yè)擁有以上建筑物，則不成為房產(chǎn)稅的納稅人，就不需要繳納房產(chǎn)稅。

企業(yè)在進行稅收籌劃時可將停車場、游泳池等建成露天的，并且把這些建筑物的造價同廠房和辦公用房等分開，在會計中單獨核算，從而避免成為游泳池等的法定納稅人。

02、稅基籌劃法

1.控制或安排稅基的實現(xiàn)時間

（1）稅基推遲實現(xiàn)

（2）稅基均衡實現(xiàn)

（3）稅基提前實現(xiàn)

2.分解稅基

通過分解稅基，使稅基從稅負較重的形式轉(zhuǎn)化為稅負較輕的形式

3.稅基最小化

合法降低稅基總額

03、稅率籌劃法

1.比例稅率籌劃法

通過比例稅率籌劃法使得納稅人適用較低的稅率。

2.累進稅率籌劃法

防止稅率攀升：注意個人所得稅、土地增值稅等累進稅制對稅負的影響。

04、稅收優(yōu)惠籌劃法

1.稅收優(yōu)惠

特殊行業(yè)、特定區(qū)域、特定行為、特殊時期的稅收優(yōu)惠。

2.稅收優(yōu)惠的形式

（1）免稅（2）減稅（3）免征額

（4）起征點（5）退稅

（6）優(yōu)惠稅率（7）稅收抵免

3.創(chuàng)造條件適用優(yōu)惠政策

【案例】霍爾果斯案例

全民關注的電影《戰(zhàn)狼2》，2017年票房高達54.6億元，雄踞票房榜首。導演兼主演吳某在新疆霍爾果斯成立了一家文化公司，即登峰國際文化傳播有限公司，法人企業(yè)。而霍爾果斯是目前為止稅收優(yōu)惠最全面的地方，最大的優(yōu)惠就是好文化業(yè)公司的企業(yè)所得稅五年之內(nèi)全免。

【案例解析】

按照《戰(zhàn)狼2》54.6億元的總票房來算，根據(jù)協(xié)議，吳某分得18.4億元，如果沒有享受稅收優(yōu)惠，那么本例按照25%的企業(yè)所得稅稅率繳納稅款，企業(yè)所得稅稅前可扣除項目金額為2.7億元。

根據(jù)國家稅法，企業(yè)所得稅應納稅款則為：（18.4-2.7）*25%=3.93（億元）

如果注冊在霍爾果斯的企業(yè)應納稅款則為：（18.4-2.7）*0%=0

吳某通過霍爾果斯的安排節(jié)省了3.93億元的企業(yè)所得稅。

提示：通過以上安排，納稅人確實可以實現(xiàn)節(jié)稅的目的，但值得注意的是納稅人在進行稅收籌劃的過程中要盡量做到實質(zhì)與形式相吻合，否則將可能會面臨更大的稅務風險。

05、會計政策籌劃法

1.分攤籌劃法

無形資產(chǎn)攤銷、待攤銷費用攤銷、固定資產(chǎn)折舊、存貨計價方法、間接費用分配。

2.會計估計籌劃法

有企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中存在諸多不確定因素，一些項目不能精準計算，而只能加以估計，因此，在會計核算中，對尚在延續(xù)中、其結果未確定的交易或事項需要估計入賬。這種會計估計會影響計入特定時期的收益或費用的數(shù)額，進而影響企業(yè)的稅收負擔。

06、稅負轉(zhuǎn)嫁籌劃法

稅負轉(zhuǎn)嫁籌劃的操作平臺是價格，其基本操作原理是利用價格浮動、價格分解來轉(zhuǎn)移或規(guī)避稅收負擔。稅負轉(zhuǎn)嫁籌劃能否通過價格浮動實現(xiàn)，關鍵取決于商品的供給彈性與需求彈性的大小而jiag誒橋面。 分解的手法不拘一格，則更為巧妙。

1.稅負前轉(zhuǎn)籌劃法

納稅人通過提高商品或生產(chǎn)要素價格的方式，將其所負擔的稅款轉(zhuǎn)移給購買者或最終消費者。

2.稅負后轉(zhuǎn)籌劃法

納稅人通過降低生產(chǎn)要素購進價格、壓低工資或其他方式將其負擔的稅收轉(zhuǎn)移給提供生產(chǎn)要素的企業(yè)。

【案例】白酒廠商生產(chǎn)的白酒產(chǎn)品是一種特殊的消費品，需要繳納消費稅。白酒廠商為了保持適當?shù)亩惡罄麧?，通常的做法是相應提高出廠價，但這樣做一方面會影響市場，另一方面也會導致從價定率消費稅與增值稅的攀升。有沒有實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁的籌劃辦法呢。

【案例分析】

設立獨立的銷售公司。酒廠設立獨立的銷售公司，利用增加流通環(huán)節(jié)的辦法轉(zhuǎn)稅負。由于酒類產(chǎn)品的消費稅僅在出廠環(huán)節(jié)計征，即按產(chǎn)品的出廠價計征消費稅，后續(xù)的分銷、零售環(huán)節(jié)不再繳納。

這種情況下，引入獨立的銷售公司，便可以采取“前低后高”的價格轉(zhuǎn)移策略，先以相對較低的價格賣給自己的銷售公司，然后再由銷售公司以合理的高價進行層層分銷，這樣便可在確保總體銷售收入的同時降低消費稅負擔。

07、遞延納稅籌劃法

1.推遲確認收入

不同的結算方式：委托代銷

2.提前支付費用

需要支付的費用提前支付

【案例】某造紙廠7月份向匯文文具店銷售白紙板113萬元（含稅價格），貨款結算采用銷售后付款的方式，匯文商店10月份只匯來貨款33.9萬元。對此類銷售業(yè)務，該造紙廠該如何進行稅收籌劃呢？

【案例分析】此筆業(yè)務，由于購貨方是商業(yè)企業(yè)，并且貨款結算采用銷售后付款的方式，因此可以選擇委托代銷模式，即按委托代銷結算方式進行稅務處理：該造紙廠7月份可以不計算銷項稅額，10月份按收到代銷單位的銷貨清單后確認銷售額，并計算銷項稅額：

[33.9/(1+13%)]*13%=3.9（萬元）

對尚未收到銷貨清單的貨款可以暫緩申報、計算銷項稅額。如果不按委托代銷結算方式處理，則應計提銷項稅額：

[113/(1+13%)]*13%=13（萬元）

因此，對此類業(yè)務，選擇委托代銷結算方式可以實現(xiàn)遞延納稅。

08、規(guī)避平臺籌劃法

在稅收籌劃中，常常把稅法規(guī)定的若干臨界點稱為規(guī)避平臺。規(guī)避平臺建立的基礎是臨界點，因為臨界點會由于“量”的積累而引起“質(zhì)”的突破，是一個關鍵點。當突破某些臨界點時，由于所適用的稅率降低或優(yōu)惠增多，從而獲得稅收利益，這便是規(guī)避平臺籌劃法的基本原理。

1.稅基臨界點籌劃

起征點、扣除限額、稅率跳躍臨界點

2.優(yōu)惠臨界點

絕對數(shù)臨界點、相對比例臨界點、時間臨界點

【案例】李先生在北京市擁有一套普通住房，已經(jīng)居住滿1年零10個月，這時他在市區(qū)找到一份薪水很高的工作，需要出售該住房，李先生應該如何籌劃呢？

【案例分析】增值稅規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全部繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅（適用北上廣深四個城市）。顯然，如果李先生再等2個月出售該住房，便可以適用購買滿2年享受增值稅免征待遇，而如果馬上出售，須按照5%征收率繳納增值稅。因此，最好是將住房在2個月后再轉(zhuǎn)讓。

當然，如果這時遇到合適的買主，也可以出售，即變通處理，利用時間臨界點籌劃方法，可以采取和買主簽訂兩份合同：一份是遠期合同（2個月之后正式交割房產(chǎn)）；另一份是為期2個月的租賃合同。這樣買主可以馬上住進去，房主也可以享受增值稅免稅待遇。

09、資產(chǎn)重組籌劃法

1.合并籌劃法

是指企業(yè)利用并購及資產(chǎn)重組手段，改變其組織形式及股權關系，實現(xiàn)稅負降低籌劃方法。

（1）企業(yè)合并可以進入新的領域、行業(yè)，享受新領域、新行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；

（2）并購大量虧損的企業(yè)，樂意盈虧補抵，實現(xiàn)成本擴張；

（3）企業(yè)合并實現(xiàn)關聯(lián)性企業(yè)或上下游企業(yè)流通環(huán)節(jié)減少，合理規(guī)避流轉(zhuǎn)稅和印花稅；

（4）企業(yè)合并可能改變納稅主體的性質(zhì)，譬如由小規(guī)模納稅人變?yōu)橐话慵{稅人，由內(nèi)資企業(yè)變?yōu)橹型夂腺Y企業(yè)；

（5）企業(yè)合并可以利用免稅重組優(yōu)惠政策，規(guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中的稅收負擔。

2.分立籌劃法

分立，是指一家企業(yè)將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設立的企業(yè)，被分離企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權，實現(xiàn)企業(yè)的依法拆分。分立籌劃法利用拆分手段，可以有效地改變企業(yè)規(guī)模和組織形式，降低企業(yè)整體稅負。

（1）分立為多個納稅主體，形成有關聯(lián)關系的企業(yè)群，實施集團化管理和系統(tǒng)化籌劃；

（2）企業(yè)分立將兼營或婚姻銷售中的低稅率或零稅率業(yè)務獨立出來，單獨計稅，降低稅負；

（3）企業(yè)分立使適用累進稅率的納稅主體分化成兩個或多個適用低稅率的納稅主體，稅負自然降低；

（4）企業(yè)分立增加了一道流通環(huán)節(jié)，有利于流轉(zhuǎn)稅抵扣及轉(zhuǎn)讓定價策略的運用。

10、業(yè)務轉(zhuǎn)化籌劃法

業(yè)務轉(zhuǎn)化籌劃法手段靈活，注入購買、銷售、運輸、建房等業(yè)務，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以合理轉(zhuǎn)化為投資或合營業(yè)務……

【案例】科研人員張某發(fā)明了一種新技術，該技術申請了國家技術專利。由于該專利實用性強，許多企業(yè)擬出高價購買。其中，甲公司開出了100萬元的最高價。這種情況下，張某是否應該轉(zhuǎn)讓其技術專利呢？

【案例分析】根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓專利技術是銷售無形資產(chǎn)，免征增值稅。這里所說的“技術”包括專利技術和非專利技術。申請免征增值稅合同須經(jīng)所在地省級科技主管部門認定并出具審核意見證明文件，報主管稅務機關備查。

根據(jù)新個人所得稅的相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓專利使用權屬于特許權屬于特許權使用費收入，應計入綜合所得，參與年終匯算清繳。張某取得該筆收入是應預交個人所得稅為：

100*（1-20%）*20%=16（萬元）

如果采用業(yè)務轉(zhuǎn)化籌劃技巧，張某不轉(zhuǎn)讓技術專利使用權，而是將技術專利進一步開發(fā)，以技術服務的形式將專利技術應用于甲公司生產(chǎn)經(jīng)營中。按甲公司的經(jīng)營狀況測算，張某每年預計可從甲公司獲取10萬元技術服務收入。

若張某愿意采取技術服務形式，則其所負擔的個人所得稅實現(xiàn)遞延繳納：

（1）納稅人提供技術開發(fā)和與之相關的技術服務免征增值稅。

（2）按照個人所得稅有關規(guī)定，個人取得的技術咨詢、技術服務所得，應于取得所得的當月按照20%的比例稅率預繳個人所得稅，同時并入綜合所得于年終匯算清繳。張某應預交個人所得稅10*20%=2（萬元）。這種籌劃法主要好處在于可以遞延納稅。

若采用技術投資入股形式。技術投資入股的實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓技術成果和投資同時發(fā)生。按照財稅[2016]36號文相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓技術成果是銷售無形資產(chǎn)，免征增值稅。根據(jù)[2016]101號文，個人技術投資入股，被投資企業(yè)支付的對價全部作為股票（權）的，企業(yè)或個人可選擇適用遞延納稅優(yōu)惠政策。經(jīng)主管稅務機關備案，投資入股當期可暫不納稅，允許遞延至轉(zhuǎn)讓股權時，股權轉(zhuǎn)讓收入減去技術成果原值和合理稅費后的差額計算繳納個人所得稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃怎么做？

如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。

近年來，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。

本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。

因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。

銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現(xiàn)技術

主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調(diào)增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。

房產(chǎn)銷售定金、預收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。

目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。

根據(jù)臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。

銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。

當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。

二是增加可扣除項目金額。

比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。

但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。

該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為55萬元。

根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。

因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。

根據(jù)稅法規(guī)定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。

企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。

如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。

企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。

進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。

同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。

假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。

增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。

不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。

如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。

該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。

同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。

該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。

因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。

這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。

房產(chǎn)原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份準備對外投資,若采取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬元。

那么,我們分析一下,哪種方式對于企業(yè)更能節(jié)稅,

假設房產(chǎn)原值為P,房產(chǎn)使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營的稅負分別為T1和T2。

1、采取出租方式應承擔的稅負

營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營方式應承擔的稅負

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。

假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負=1.2%×（1-30%）P。

土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產(chǎn)稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。

由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯(lián)營收入。

當二者稅負相等時，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在對房地產(chǎn)進行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進行測算，基本結論如下：若預期聯(lián)營收入R2（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；若預期聯(lián)營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取租賃方式稅負輕于采取聯(lián)營方式。

本例中，由于大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為500萬元，而500此時的總體稅負T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯(lián)營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬元.

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關重要的作用。

從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

假設2008年1月份大海房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬元；如果大海房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準發(fā)行債券融資，公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。

稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。

如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。

采用上述兩種方式融資，都可以達到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進行融資，由于發(fā)行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權轉(zhuǎn)移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認為收入。

由于房地產(chǎn)單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷售。

采用這種方式，企業(yè)不能按售價總額確認收入，并響應地分次接轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用。

大海房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權轉(zhuǎn)讓，如果此時確認收入，應繳納的營業(yè)稅為800×5%=40（萬元）。

如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業(yè)稅800×40%×5%=16（萬元）。

以后三次分別繳納營業(yè)稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。

雖然兩種方法繳納營業(yè)稅都是40萬元，但是采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

值得注意的是，國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標準，對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。

開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。

凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

2．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

3．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

4、屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期的應納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結算調(diào)整。

如何稅收籌劃

稅收籌劃思路

摘要：稅收籌劃思路是連接稅收籌劃理念與實務的橋梁，是連接稅收籌劃目標與方法、技術的紐帶。

稅收籌劃的總體思路是：悉心研究稅法，精心安排經(jīng)濟活動，并將兩者有機結合起來，最終實現(xiàn)稅收籌劃目標。

稅收籌劃的具體思路是：稅種籌劃應根據(jù)不同稅種的特點，采用不同的籌劃方法；稅收要素籌劃應針對不同的稅收要素，運用不同的籌劃技術；經(jīng)濟活動籌劃應全面考慮不同方案的稅負差異，并對經(jīng)濟活動進行巧妙安排；地域籌劃應充分利用國內(nèi)不同地域、不同國家（或地區(qū)）的稅負差別，統(tǒng)籌安排國內(nèi)或跨國經(jīng)濟活動。

(一)稅收籌劃思路是連接稅收籌劃理念與實務的橋梁，是連接稅收籌劃目標與方法、技術的紐帶。

稅收籌劃人員，企業(yè)內(nèi)部籌劃人員，在稅收籌劃的迷宮中，始終要保持清晰的稅收籌劃思路，才能進行有效的稅收籌劃，避免陷入稅收籌劃誤區(qū)，實現(xiàn)納稅人的稅收籌劃目標。

稅收籌劃的總體思路是：首先，對稅法進行悉心研究，包括對現(xiàn)行各稅種和稅收各要素進行研究；其次，對納稅人的經(jīng)濟活動進行精心安排，國內(nèi)納稅人要對經(jīng)濟活動在國內(nèi)范圍內(nèi)進行統(tǒng)籌安排，而跨國納稅人需對經(jīng)濟活動在全球范圍內(nèi)進行全盤安排；最后，納稅人將其經(jīng)濟活動與稅法有機結合起來，最終實現(xiàn)納稅人的稅收籌劃目標。

具體來說，稅收籌劃可以分稅種進行，可以分稅收要素進行，可以分經(jīng)濟活動進行，還可以分地域進行。

（二）、稅種籌劃思路

稅種籌劃思路就是：根據(jù)不同稅種的特點，采用不同的稅收籌劃方法。

現(xiàn)行稅制以商品稅和所得稅為主體，因此稅收籌劃的重點是商品稅籌劃和所得稅籌劃。

稅種籌劃主要包括增值稅籌劃，消費稅籌劃，營業(yè)稅籌劃，關稅籌劃，法人所得稅（包括內(nèi)資企業(yè)所得稅和外資企業(yè)所得稅）籌劃，個人所得稅籌劃，稅種綜合籌劃。

比如，增值稅籌劃。

增值稅是我國第一大稅種，在稅收籌劃時應予以高度重視。

增值稅籌劃要從增值稅的特點著手。

第一，增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，兩種納稅人在計算公式、發(fā)票權限和稅收負擔等方面存在差異。

因此，在稅收籌劃上，要選擇合適的納稅人類型。

第二，增值稅內(nèi)銷的稅率有兩檔：17%和13%。

因此，在稅收籌劃上，對兼營不同稅率的貨物或應稅勞務，要選擇適當?shù)暮怂惴绞?，最好能夠分別核算。

第三，增值稅的課稅對象是增值額，具體反映在增值稅實行購進扣稅法。

因此，在稅收籌劃上，可以通過產(chǎn)權重組等手段，實現(xiàn)抵免的最大化。

第四，出口貨物實行零稅率，即實行出口退（免）稅制度，具體又有“出口免稅并退稅”、“出口免稅不退稅”等政策。

來料加工適用“出口免稅不退稅”政策，但不能抵扣進項稅額；進料加工適用“出口免稅并退稅”政策，可以抵扣進項稅額，但退稅率往往低于征稅率。

因此，稅收籌劃上，要選擇恰當?shù)募庸し绞健?/p>

再比如，法人所得稅籌劃，也須從法人所得稅的特點著手。

第一，法人所得稅的納稅人有內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)之別，其稅收待遇不對等，外資企業(yè)的稅負大約是內(nèi)資企業(yè)的一半。

因此，在稅收籌劃上，要選擇最佳的納稅人身份。

第二，法人所得稅的稅率相差懸殊，內(nèi)資企業(yè)的實際稅率有33%、27%、18%、15%等檔次，外資企業(yè)的實際稅率有30%+3%、30%、24%+3%、24%、15%+3%、15%、24%/2+3%、24%/2、10%+3%、10%、15%/2+3%、15%/2等檔次。

因此，在稅收籌劃上，要運用稅率差異技術，盡量尋求稅率最低化。

第三，法人所得稅的稅基不是銷售額或營業(yè)額，也不是收入總額，而是收入總額扣除法定項目后的凈所得，即應納稅所得額。

因此，在稅收籌劃上，要做到免稅收入最大化和扣除最大化，盡量避免對納稅人不利的納稅調(diào)整。

第四，內(nèi)資企業(yè)有許多稅收優(yōu)惠，而外資企業(yè)稅收優(yōu)惠更是多如牛毛。

因此，在稅收籌劃方法上，要充分利用，積極創(chuàng)造條件，享受稅收優(yōu)惠，實現(xiàn)合理節(jié)稅。

還比如，稅種綜合籌劃，也要從其特點著手。

第一，商品稅綜合籌劃。

現(xiàn)行稅制對第二產(chǎn)業(yè)主要征收增值稅，而對第三產(chǎn)業(yè)主要征收營業(yè)稅，并且稅負存在差異。

當納稅人一項業(yè)務同時涉及這兩個稅種的范圍，則稱為混合銷售；當納稅人多項業(yè)務分別涉及這兩個稅種的范圍，則稱為兼營。

混合銷售按納稅人的經(jīng)營主業(yè)征稅，而兼營根據(jù)核算方式征稅。

因此，在稅收籌劃上，對于混合銷售需要選擇適當?shù)闹鳂I(yè)，對于兼營需要選擇妥當?shù)暮怂惴绞健?/p>

第二，所得稅綜合籌劃。

現(xiàn)行稅制對不同的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式，征收所得稅的情況不同，對公司、國有企業(yè)、私營企業(yè)等征收企業(yè)所得稅，并對其自然人股東分得股利征收個人所得稅；而對合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)、個體工商戶等不征收企業(yè)所得稅，只征收個人所得稅。

因此，在稅收籌劃上，需要對生產(chǎn)經(jīng)營組織形式進行合理安排。

第三，商品稅和所得稅綜合籌劃。

如個人出租住房，應繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、個人所得稅等稅種。

如果出租房屋用于營業(yè)，則營業(yè)稅稅率為5%，房產(chǎn)稅稅率為12%，個人所得稅稅率為20%；如果出租房屋用于居住，則營業(yè)稅稅率為3%，房產(chǎn)稅稅率為4%，個人所得稅稅率為10%。

因此，在稅收籌劃上，出租住房應考慮其用途。

（三）、稅收要素籌劃思路

稅收要素籌劃的思路是：針對不同的稅收要素，運用不同的稅收籌劃技術。

稅收要素籌劃主要包括征稅范圍籌劃，納稅人籌劃，稅率籌劃，稅基（收入、費用）籌劃，稅收優(yōu)惠（減稅、免稅、退稅、稅額抵免）籌劃，納稅環(huán)節(jié)籌劃，納稅時間籌劃，納稅地點籌劃，納稅方式籌劃，征稅機關籌劃。

比如，稅基籌劃，這是稅收籌劃的難點。

企業(yè)所得稅的稅基是應納稅所得額，而不是利潤總額。

根據(jù)稅法計算出來的應納稅所得額，通常不等于根據(jù)會計制度計算出來的利潤總額。

因此，在稅收籌劃上，要實現(xiàn)稅后利潤的最大化，從長期來看，必須實現(xiàn)利潤總額的最大化和應納稅所得額的最小化。

而利潤總額是會計收益減去會計費用和損失，應納稅所得額是收入總額減去準予扣除項目金額。

因此，必須實現(xiàn)會計收益的最大化和收入總額的最小化，必須實現(xiàn)會計費用、損失的最小化和準予扣除項目金額的最大化，即扣除項目最多化、扣除金額最大化、扣除時間最早化。

關聯(lián)企業(yè)還可適度運用轉(zhuǎn)讓定價手段，將收入、費用轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)合法避稅。

個人所得稅籌劃還可以運用收入分劈技術，將收入分月、分次、分人均攤。

再比如，稅收優(yōu)惠籌劃，這是稅收籌劃的重頭戲。

稅收優(yōu)惠包括減稅、免稅、退稅和稅額抵免等。

減免稅籌劃，應盡量使減免稅最大化，盡量使減免稅最長化。

退稅籌劃，如出口貨物退增值稅和消費稅、再投資退所得稅，應盡量使退稅項目最多化，盡量使退稅額最大化。

稅額抵免籌劃，如進項稅額抵免、購買國產(chǎn)設備投資抵免、境外所得稅抵免、稅收饒讓抵免、境內(nèi)投資所得已納稅額的抵免，應盡量使抵免項目最多化，盡量使抵免金額最大化。

值得注意的是，納稅人利用稅收優(yōu)惠有被動接受型、主動利用型和積極創(chuàng)造型三種。

因此，在稅收籌劃上，使經(jīng)濟活動盡量符合政策導向，主動利用稅收優(yōu)惠；對暫不符合優(yōu)惠條件的，還可積極創(chuàng)造條件，享受稅收優(yōu)惠。

還比如，納稅環(huán)節(jié)籌劃，這是稅收籌劃的一匹黑馬。

增值稅實行全環(huán)節(jié)納稅，前一個環(huán)節(jié)不納稅或少納稅，后一個環(huán)節(jié)就要多納稅，因此不會減少全環(huán)節(jié)稅負。

而消費稅實行一次課征制，一般選擇初始環(huán)節(jié)納稅，以后環(huán)節(jié)不再納稅。

在稅收籌劃上，只要做到在該環(huán)節(jié)不納稅或少納稅，就可以減輕全環(huán)節(jié)稅負。

因此，生產(chǎn)應稅消費品的廠家，一般將其門市部實行獨立核算，將其銷售部門改組為銷售公司，從而降低其應稅環(huán)節(jié)的銷售額，最終減少消費稅。

（四）、經(jīng)濟活動籌劃思路

不同的經(jīng)濟活動征免稅不同，不同的經(jīng)濟活動繳納的稅種不同，不同的經(jīng)濟活動繳納的稅額不同。

因此，經(jīng)濟活動籌劃思路是：全面考慮不同方案的稅負差異，并對經(jīng)濟活動進行巧妙安排。

稅收籌劃不僅要貫穿于所有經(jīng)濟活動，還要貫穿于經(jīng)濟活動的始終。

納稅人的經(jīng)濟活動，從企業(yè)成長階段來看，可分為設立、擴張、收縮和清算等階段；從企業(yè)財務循環(huán)來看，可分為籌資、投資和分配等環(huán)節(jié)；從企業(yè)經(jīng)營流程來看，可分為采購、生產(chǎn)、銷售和核算等過程。

因此，經(jīng)濟活動籌劃主要包括成長籌劃（設立籌劃、擴張籌劃、收縮籌劃、清算籌劃）；財務籌劃（籌資籌劃、投資籌劃、分配籌劃）；經(jīng)營籌劃（采購籌劃、生產(chǎn)籌劃、銷售籌劃、核算籌劃）。

（1）．成長籌劃。

在設立階段，不同的所有形式：國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)，不同的責任形式：個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、有限責任公司、股份有限公司，不同的注冊地址和經(jīng)營地點：高新技術開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟特區(qū)、保稅區(qū)，不同的投資產(chǎn)業(yè)和從業(yè)人員：生產(chǎn)性企業(yè)、先進企業(yè)、出口企業(yè)、福利企業(yè)、勞服企業(yè)，不同的投資方式：貨幣資金投資、存貨投資、固定資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資，不同的投資規(guī)模和期限，其稅收待遇各不相同，納稅人因根據(jù)具體情況，進行設立籌劃。

在擴張階段，設立分公司或者子公司，擴建或者收購，其稅收差別較大，需要進行擴張籌劃。

在重組階段，分立時可能減少應稅銷售額、增加扣除或抵免、降低稅率、享受優(yōu)惠、改變稅種；合并時產(chǎn)權支付方式有現(xiàn)金支付和證券支付，其稅收待遇不同，需要進行分立籌劃和合并籌劃。

在清算階段，不同的清算方式，其稅收負擔也不相同，需要進行清算籌劃。

（2）．財務籌劃。

在籌資環(huán)節(jié)，短期籌資有商業(yè)信用，短期借款等方式；長期籌資有股票、債券、長期借款、融資租賃等方式。

不同的籌資結構和方式，其稅負不同，需要進行籌資籌劃。

在投資環(huán)節(jié)，內(nèi)部投資有短期投資和長期投資，外部投資有直接投資和間接投資，間接投資又有股權投資，債權（國債）投資。

不同的投資結構和方式，其稅負不同，需要進行投資籌劃。

在分配環(huán)節(jié)，不同的分配方式：現(xiàn)金股利、股票股利、產(chǎn)品股利，不同的分配對象：向自然人和法人分配，向國內(nèi)投資者、外商或外籍人員分配，其稅負不同，需要進行分配籌劃。

（3）經(jīng)營籌劃。

在采購過程中，購貨規(guī)模與結構不同、購貨單位不同、購貨時間不同、結算方式不同、購貨合同不同，其稅負不同，需要進行采購籌劃。

在銷售過程中，銷售規(guī)模與結構不同、產(chǎn)品價格不同、銷售收入實現(xiàn)時間不同、銷售方式不同、銷售地點不同，其稅負不同，需要進行銷售籌劃。

在核算過程中，分別核算與不分別核算、不同的壞賬轉(zhuǎn)銷方法、不同的存貨發(fā)出計價方法、不同的固定資產(chǎn)折舊方法、不同的債券溢折價攤銷方法，其稅負不同，需要進行核算籌劃。

（五）、地域籌劃思路

不同的地域，其稅收負擔往往存在差異。

地域籌劃思路是：充分利用國內(nèi)不同地域、不同國家（或地區(qū)）的稅負差別，統(tǒng)籌安排國內(nèi)或跨國經(jīng)濟活動。

地域籌劃包括國內(nèi)地域籌劃和國際稅收籌劃。

1．國內(nèi)地域籌劃。

目前，我國稅收立法權基本集中于中央，稅法統(tǒng)一。

但不同地方的稅收待遇差別是客觀存在的，甚至相差很大。

國內(nèi)存在一些低稅區(qū)，或稱“國內(nèi)避稅地”，比如改革開放政策下的經(jīng)濟特區(qū)和沿海（甚至沿江）經(jīng)濟開放區(qū)，科學技術是第一生產(chǎn)力政策下的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，鼓勵出口政策下的保稅區(qū)，扶貧政策下的“老少邊窮”地區(qū)，開發(fā)大西部政策下的西部地區(qū)，振興東北政策下的東北地區(qū)。

這些地區(qū)分別享有不同程度、不同類型的稅收優(yōu)惠。

因此，納稅人應選擇注冊地點、經(jīng)營地點、分公司或子公司設置地點，減輕稅負。

還可適度運用轉(zhuǎn)讓定價手段，合法避稅。

而且，隨著市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，地方將擁有更大的稅收權限，各地或可出臺不同的稅收政策，那時國內(nèi)地域籌劃將大有用武之地。

2．國際地域籌劃。

加入WTO后，我國對外經(jīng)濟交往不斷擴大，更多的外商來華投資，以及更多的國內(nèi)企業(yè)走向世界，跨國經(jīng)濟活動日益頻繁。

因此，國際地域籌劃的前景十分廣闊。

國際地域籌劃的思路是充分利用不同國家稅法和國際稅收協(xié)定的差異，通盤安排跨國經(jīng)濟活動。

國際稅負差異往往大于國內(nèi)稅負差異，在國際上存在一些低稅區(qū)，即國際避稅地。

有些國家和地區(qū)不征收任何所得稅，比如巴哈馬、百慕大群島、開曼群島、瑙魯；有些國家和地區(qū)征收所得稅但稅率較低，比如瑞士、列支敦士登、澤西島和根西島；有些國家和地區(qū)所得稅課征僅實行地域管轄權，比如香港、巴拿馬、塞浦路斯；有些國家和地區(qū)對國內(nèi)一般公司征收正常的所得稅，但對某些特定公司提供特殊的稅收優(yōu)惠，比如盧森堡、荷屬安第列斯；有些國家和地區(qū)與其他國家簽訂有大量稅收協(xié)定，比如荷蘭。

這些國家和地區(qū)統(tǒng)稱國際避稅地。

國際地域籌劃往往要利用國際避稅地，通過在國際避稅地設置中介國際控股公司、中介國際金融公司、中介國際貿(mào)易公司、中介國際許可公司，并運用轉(zhuǎn)讓定價等手段，從而使跨國公司在全球經(jīng)營中的總稅負降到最低程度。

納稅籌劃：稅法六大稅種是重點

納稅籌劃：稅法六大稅種是重點

眾所周知，稅法全書有17個稅種，除去分值較大、常考的6大稅種(增值稅、營業(yè)稅、消費稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅)，其他的11個稅種到底要不要學，怎么學，這是個問題。

稅法是一門中性略偏理的學科，一方面，是各種應納稅額的計算(偏理科)，另一方面是企業(yè)應交稅種各種法律規(guī)定以及相應的稅收優(yōu)惠(偏文科)。話說“會稅不分家”，這一點在企業(yè)所得稅那一章節(jié)體現(xiàn)的最為明顯，企業(yè)所得稅那一章需要以一定的會計知識做基礎(最明顯的一點就是公益捐贈的扣除限額是以企業(yè)會計賬簿的利潤作為納稅調(diào)整依據(jù)，因此最起碼要會算企業(yè)的會計利潤)。除個別知識點外，稅法的復習難度較低。具體大家可以從以下幾個方面入手：

一、全面復習，但重點突出

稅種有大小之分，但這種劃分是相對的。三大流轉(zhuǎn)稅(增值稅、營業(yè)稅和消費稅)和所得稅(個人所得稅和企業(yè)所得稅)是傳統(tǒng)意義上的大稅種，其他稅種是小稅種，小稅種中的土地增值稅考察分值也較重。十八個實體稅法在命題分值中可以分為三個梯隊：第一梯隊是增值稅和企業(yè)所得稅，分值在15分左右，分值會涉及各個題型，以計算和綜合為主;第二梯隊是消費稅法、營業(yè)稅法、土地增值稅法、個人所得稅法，分值在10分以內(nèi)，題型除了選擇題，以計算題為主;剩下的是第三梯隊，分值在1—5分，考察題型為單選題、多選題。根據(jù)命題規(guī)律可以知道，每個實體法命題均會涉及，只是各個稅種命題要求掌握的程度不同，我們應該全面復習，且要重點突出。

二、多做習題，熟練應用

稅法在復習過程中依然可以采取“基礎—強化—沖刺”三部曲，老生常談，不再贅述。在此需要和大家強調(diào)的稅法和其他科目明顯不同的一點就是稅法的'命題陷阱比較多，一般對某個稅種理解不是很精準會造成確實也會做，但是拿不到分的現(xiàn)象。解決這個問題的一個比較好的方法就是多做題，多練習。做完后不能扔掉，要多思考，尤其是自己錯在了什么地方，哪個細微的地方理解還不到位，依靠做題來達到精準理解知識點的目的。

三、綜合沖刺時，打破稅種思維，做到融會貫通

稅法有幾個命題人特別喜歡的物品，希望引起大家注意，并在日常復習中作出總結。房子(涉及到營業(yè)稅，個人所得稅，契稅，房產(chǎn)稅，土地增值稅)、車(涉及到增值稅，消費稅，車船稅，關稅)、煙酒(增值稅，消費稅，關稅)等等，這是層次較高的學習要求。

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房產(chǎn)稅怎么交

房產(chǎn)稅的繳納：

(一)、房產(chǎn)稅納稅時間

1.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起;

2.自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起;

3.委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起。

4、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起;

5.自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起;

6.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起;

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借該企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。

(二)房產(chǎn)稅納稅期限

房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(三)房產(chǎn)稅納稅地點

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關納稅。

(四)房產(chǎn)稅納稅申報

房產(chǎn)稅的納稅人應按照條例的有關規(guī)定，及時辦理納稅申報，并如實填寫《房產(chǎn)稅納稅申報表》。

(五)房產(chǎn)稅繳費途徑

1、住房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務窗口

2、住房所在區(qū)縣稅務局辦稅服務廳

3、房產(chǎn)部指定的銀行網(wǎng)點

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第九條《房產(chǎn)稅暫行條例》第一條《房產(chǎn)稅暫行條例》第十條

【溫馨提示】

以上回答，僅為當前信息結合本人對法律的理解做出，請您謹慎進行參考！

如果您對該問題仍有疑問，建議您整理相關信息，同專業(yè)人士進行詳細溝通。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何做稅收籌劃？

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元(未包括稅金)。

解答：銷售稅金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330萬元

扣除項目金額合計=4400+330=4730萬元

增值額=6000-4730=1270萬元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270*30%=381萬元

通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除項目金額合計=4400+0.055X1

增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。

第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計=X2+330

增值額=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。

關于房產(chǎn)稅納稅籌劃要點和房產(chǎn)稅納稅籌劃要點是什么的介紹到此就結束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關注本站。