今天給各位分享淺談房產稅稅收籌劃的知識，其中也會對房產稅如何稅務籌劃進行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關注本站，現(xiàn)在開始吧！

本文目錄一覽：

• 1、房產稅納稅籌劃技巧有哪些
• 2、房地產稅務籌劃技巧
• 3、房地產企業(yè)土地增值稅如何做稅收籌劃？
• 4、如何利用降低計稅依據(jù)對房產稅進行納稅籌劃
• 5、房地產稅怎么繳？六妙招教你合理避稅
• 6、房產稅稅收籌劃有哪些要點房產稅納稅籌劃技巧

房產稅納稅籌劃技巧有哪些

(一)從征稅范圍進行房產稅稅收籌劃按照稅法，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行納稅籌劃。如對于一些農副產品，生產經營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在縣城內，無論是否使用，每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅，而將倉儲庫建在城郊附近的農村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經營影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費用。(二)從計稅依據(jù)進行房產稅稅收籌劃房產稅的計稅依據(jù)是房產的計稅價值或房產的租金收入，因此根據(jù)房產的用途可以分別進行房產稅稅收籌劃。1.自用房產的稅收籌劃自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此房產稅稅收籌劃的空間在于明確房產的概念、范圍，合理減少房產原值。(1)合理劃分房產原值稅法規(guī)定，“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中、、、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，單獨列示，分別核算?！?2)正確核算地價稅法規(guī)定，房屋原價應根據(jù)國家有關會計規(guī)定進行核算，而《企業(yè)會計準則第6號——無形》規(guī)定，取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務，均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算，“固定資產”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。因此，企業(yè)在外購土地及建筑物支付的價款時，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價款，分別進行帳戶處理?！?3)及時做好財產的清理登記工作企業(yè)在生產過程中，難免會出現(xiàn)財產損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產的房產，它的掛賬原值是計算房產稅的基礎數(shù)據(jù)，它的清理能直接影響房產稅的應稅所得額。因此，企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況，做好財產清理登記工作，并及時向稅務機關報批財產損失，以減輕稅負。(4)轉變房產及附屬設施的修理方式稅法規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50%以上，或修理后固定資產的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產的計稅基礎。因此，我們在房產修理時，將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產的計稅基礎，從而相應減少房產稅稅負。2.出租房產的稅收籌劃按照稅法規(guī)定，房產出租的，以房產租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租時不僅只是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費，比如機器、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時，往往將房產和這些設施放在一起計算租金，這樣就無形增加了企業(yè)的稅負。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應合理、有效分割租賃收入，將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入，以減輕房產稅的稅負?！?2)通過關聯(lián)企業(yè)轉租不少企業(yè)與其子等關聯(lián)辦公地點在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產出租給關聯(lián)企業(yè)，再由關聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關聯(lián)企業(yè)不是產權所有人，只是房產轉租人，根據(jù)稅法規(guī)定，轉租不需繳納房產稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉租，可以減少企業(yè)的整體稅負。

房地產稅務籌劃技巧

稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護企業(yè)權益，使自身價值達到最大化，促進企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產企業(yè)常見的稅務籌劃技巧。

一、土地增值稅籌劃

(1)利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上修建物和附著物的轉讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行動。根據(jù)這三條判定標準，稅法對若干詳細情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判斷，房地產企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標準進行公道的稅收籌劃。

①房地產的代建房行為

稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產的代建行為是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)實現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終極用戶，實施定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②合作建房

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發(fā)公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產開發(fā)公司領有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。

(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額;房地產開發(fā)成本;房地產開發(fā)費用;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定，房地產企業(yè)可以抉擇恰當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，許可據(jù)實扣除，但最高不得超過按貿易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除;反之，主要依附權利資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

(3)利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結就是將普通標準住宅的增值率節(jié)制在20%以內，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。

二、房產稅籌劃

房產稅是以房產為征稅對象，依據(jù)房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產原值一次減除10%?30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;從租計征就是以房產租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

對于從價計征，因為它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少，合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵,香港六個彩資料。因而，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計征，房錢的大小直接決議了房產稅的多少。不少房地產開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發(fā)企業(yè)應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立累贅，即使因為各種原來由出租人繳納水、電費，也應當在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。

三、變房屋銷售為股權轉讓

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產投資入股，介入接受投資方的利潤調配，獨特承擔投資危險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。

房地產企業(yè)土地增值稅如何做稅收籌劃？

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，通過合理合法調整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

一、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。

例：某房地產開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元(未包括稅金)。

解答：銷售稅金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330萬元

扣除項目金額合計=4400+330=4730萬元

增值額=6000-4730=1270萬元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270*30%=381萬元

通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：

銷售稅金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除項目金額合計=4400+0.055X1

增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。

第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：

扣除項目金額合計=X2+330

增值額=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”房地產開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產權轉移，只需交納出租房產稅。另外，房地產企業(yè)也可以房產投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉讓股權時也可以不用補交。

三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出。凡能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內扣除。

如何利用降低計稅依據(jù)對房產稅進行納稅籌劃

利用降低計稅依據(jù)對房產稅進行納稅籌劃方法如下：

1、房產稅的計稅依據(jù)是房產的計稅價值或房產的租金收入，因此根據(jù)房產的用途可以分別進行房產稅稅收籌劃。

2、自用房產的稅收籌劃，自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納；

3、出租房產的稅收籌劃，按照稅法規(guī)定，房產出租的，以房產租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。

《中華人民共和國房產稅暫行條例》

第二條

房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。

房地產稅怎么繳？六妙招教你合理避稅

目前房地產稅法草案正由全國人大常委會預算工作委員會牽頭抓緊起草，財稅部門配合立法。據(jù)權威渠道信息，房地產稅將由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。房地產稅將由現(xiàn)行的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。

之前有消息指出， 房地產稅 或在2017年實行，究竟何時開征、要不要設“免征額”等具體措施還沒有明確的規(guī)定。據(jù)權威信息，?房地產稅將由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。房地產稅將由現(xiàn)行的房產稅和 城鎮(zhèn)土地使用稅 合并而成。

關于房產稅，老百姓為關心的就是開征之后，稅收負擔會不會增加？ 目前，重慶、上海開征房產稅的試點，也可為這個答案提供一定佐證。??

2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點城市開始房產稅征收。從實施方案看，在上海，家庭 人均住房建筑面積 少于60平方米的，給予 免稅 ；在重慶，納稅人在房產稅征收施行前擁有的獨棟 商品住宅 ，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。??

幾教你合理避開房產稅?

1、套數(shù)不要貪多??

對于按照家庭擁有 房屋 的套數(shù)征房產稅，專家普遍的觀點是 首套房 免征。因此，手里房子有多，不住人，不準備留給兒子娶媳婦，留給女兒招女婿的，在房地產稅開征前好可以找個合適的時機賣了。??

2、避免過大面積

此前，在上海和重慶試點的房產稅，均劃定了“豁免征收面積”，使得其終變成了奢侈品稅。此次改革將不同于以往，既然要有龐大的基數(shù)支撐，不可能給予人均60平米的豁免面積，有30平米就不錯了，甚至零蛋都有可能。因此，想省錢的話，別搞太大。??

3、買 普通住宅 ?

不久前網傳“100萬的首套房每月或繳房產稅400元”。不少專家出來辟謠，并稱首套房應該會免征，但只是“應該”而已。如果首套免征的話，根本無法起到“ 土地財政 的替代者”的作用，因此“應該”的不靠譜系數(shù)很高。??

4、適度郊區(qū) 購房 ?

通過 稅率 高低來引導購房者 選房 區(qū)域，上海早已有先例，未來很有可能會得到推廣。若每年評估一次并進行征收，毫無疑問，適度郊區(qū)一點的房子被征稅的數(shù)額顯然要少得多。當然，靠郊區(qū)的地方產業(yè)集合度不高，工作機會少，往市中心上班的成本會高很多，需要算清楚。??

5、先 買房 再結婚?

根據(jù)《上海市征收 房產稅試點 的暫行辦法》，房產稅的征收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。??

尚未購買房產的男女朋友正準備購房結婚，并且婚后有計劃再行購買房屋的，雙方可以單獨購買一套房屋后再行結婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產稅。當然，這只有在一套房免征稅的情況下才適用。??

6、多生孩子，攢面積??

如果人均可以享受60平米的免征權，那么如果家庭里多添一個孩子自然就拉低了人均住房面積，繼而可以逃掉房產稅?？墒?，現(xiàn)在養(yǎng)育一個孩子的成本那是相當?shù)木薮?，如果你恰巧想多要一個孩子，那恭喜，如果僅僅為了逃避房產稅，那請三思。???

房產稅稅收籌劃有哪些要點房產稅納稅籌劃技巧

房產稅籌劃一、利用房產稅的征稅范圍進行籌劃

房產稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅?！敦斦?、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地[1987]3號）對征稅的房產范圍進行了明確：“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所；獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。稅法規(guī)定，房產稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產依照房產原值一次減除10%～30%后的余值按，1．2%的稅率計算繳納房產稅。房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產應納房產稅的籌劃應當緊密圍繞房產原值的會計核算進行，只要在會計核算中盡量把未納入房產稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨記賬，就可把那些本不用繳納的房產稅節(jié)省下來。

房產稅籌劃具體案例：華美公司在某內陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車場、游泳池等建筑物，預計工程造價40 000萬元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價為25 000萬元，其他建筑設施造價為15 000萬元。如果將這40 000萬元都作為房產原值的話，華美公司從工業(yè)園建成后的次月起就應繳納房產稅，每年需繳納房產稅（該省扣除比例為30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（萬元）。如果公司經過籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設施，如停車場、游泳池等設施都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不用繳納房產稅。這樣，華美公司每年可以少繳納126[15 000×（1-30%）×1.2%]萬元的房產稅。

注意事項：《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）就具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策作了明確，即原來暫不征稅的具備房產功能的地下建筑，從2006年1月1日開始列入房產稅征稅范圍。同時明確：凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。新規(guī)定并沒有將所有的地下建筑都納入征稅范圍，需要征稅的建筑必須符合房產的特征概念。財稅[2005]181號文件對此作了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窯、罐等，仍未納入房產稅征稅范圍。

房產稅籌劃二、通過轉換自用地下建筑用途籌劃

房產稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；而財稅[2005]181號文對自用地下建筑提出了一個新概念，即“應稅房產原值”。具體為：工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值；應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%～8096作為應稅房產原值，應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

確定計稅房產原值后，地下建筑的房產稅計算方法與原計算方法一致。由于自用房產用途不同計稅方式有異，實務中可以通過轉換地下建筑用途進行相應籌劃。

注意事項：1、財稅[2005]181號文調整的征稅對象是獨立建立的地下建筑，對于非獨立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。因為按照會計制度規(guī)定，與地上房屋相連的地下建筑，原本就是作為統(tǒng)一的房產原值計入會計賬簿反映的，這符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定。

2、財稅[2005]181號文規(guī)定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。這點與原來的政策規(guī)定和稅務部門實際的執(zhí)行情況也是相同的。

房產稅籌劃三、通過租賃和倉儲計稅方法差異籌劃

房產稅籌劃政策依據(jù)：如前所述，房產稅有從價計征與從租計征兩種方式，這兩種方式適用不同的計稅依據(jù)和稅率。對于房產擁有者，是租賃還是倉儲，具體可通過下列公式確定：假設某企業(yè)的房產原值為Y，收取年租金Z，所在地規(guī)定“從價計征”房產稅時的減除比例為A（A代表10%～30%中任何數(shù)字），那么從價計征應繳房產稅Y×（1-A）×1.2%，從租計征則應繳房產稅Z×12%.當Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）時，選擇從價計征合算；反之，選擇從租計征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）時，則租賃或倉儲在房產稅籌劃上沒有多大意義，納稅人僅就其它相關因素考慮即可。

具體案例：甲公司為一內資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2 000萬元，凈值同是1 600萬元。現(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為160萬元。其中A省規(guī)定從價計征房產稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為 10%.經測算，甲公司決定與乙公司簽訂倉儲合同，而與丙公司簽訂財產租賃合同。理由如下：

1、如果與乙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=160×12%=1 9.2（萬元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉儲業(yè)務，即由甲公司代為保管乙公司原準備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉化為倉儲收入。在此方案下，房產稅可以從價計征，應繳納的房產稅=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（萬元）。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，倉儲形式比租賃形式減輕房產稅稅負2.4（19.2-1 6.8）萬元。所以應與乙公司簽訂倉儲合同。

2、如果與丙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=160×12%=19.2（萬元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲保管合同，在此方案下，房產稅從價計征時的減除比例為10%，應繳納的房產稅=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（萬元）。兩者相比較，采用倉儲方式將增加房產稅稅負2.4（21.6-19.2）萬元。所以應與丙公司簽訂租賃合同。

從上面分析可知：1、如果甲公司兩處房產所在省份規(guī)定的減除比例均為20%，則采用倉儲方式應繳納的房產稅=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（萬元），采用租賃方式應繳納的房產稅=160×12%=19.2（萬元），此時便不存在房產稅節(jié)稅問題；2、如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例低于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅高于對外租賃，宜實行租賃形式；3、如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例高于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅低于對外租賃應繳納的房產稅，宜采用倉儲方式。

房產稅籌劃注意事項：租賃與倉儲是兩個完全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結果。對于甲公司來說，租賃只要提供空庫房就可以了，存放商品的安全問題由乙企業(yè)自行負責；而倉儲則需對存放商品的安全性負責，為此甲公司必須配有專門的倉儲管理人員，添置有關的設備設施，從而會相應增加人員工資和經費開支。如果存放物品發(fā)生失竊、霉爛，甲企業(yè)還存在賠償對方損失的風險。假如扣除這些開支后，甲公司仍可取得較可觀的收益，則采用倉儲方式無疑是一個節(jié)稅良策。

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