本篇文章給大家談?wù)劮慨a(chǎn)稅稅務(wù)籌劃不包括以下，以及房產(chǎn)稅稅收籌劃存在的問(wèn)題對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、稅務(wù)籌劃的12種方法
• 2、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧
• 3、房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧有哪些
• 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做？
• 5、房產(chǎn)稅納稅籌劃，關(guān)于房產(chǎn)納稅你知道多少

稅務(wù)籌劃的12種方法

1、直接利用籌劃法：為實(shí)現(xiàn)總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，引導(dǎo)資金流向，國(guó)家出臺(tái)了很多稅收優(yōu)惠政策，因?yàn)榧{稅人利用稅收優(yōu)惠政策越多，就越有利于國(guó)家特定政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這樣，納稅人就可以光明正大地利用優(yōu)惠政策為自己企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)服務(wù)。

2、轉(zhuǎn)讓定價(jià)籌劃法：轉(zhuǎn)讓定價(jià)籌劃法主要是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)不符合商業(yè)慣例的交易形式進(jìn)行稅收籌劃。稅務(wù)籌劃的基本方法之一，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)稅務(wù)籌劃實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用。

3、地點(diǎn)流動(dòng)籌劃法：當(dāng)前，國(guó)家為兼顧社會(huì)進(jìn)步與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，適當(dāng)向西部?jī)A斜，納稅人可根據(jù)需要，或選擇在優(yōu)惠地區(qū)注冊(cè)，或?qū)F(xiàn)有生產(chǎn)環(huán)境不佳的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到優(yōu)惠地區(qū)，充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

納稅人籌劃法

納稅人籌劃法是進(jìn)行納稅人身份的合理界定和轉(zhuǎn)化，使納稅人承擔(dān)的稅負(fù)盡量降低到最小程度，或直接避免成為某類(lèi)納稅人。

1.納稅人不同類(lèi)型的選擇

個(gè)體工商戶(hù)

獨(dú)資企業(yè)

合伙企業(yè)

法人企業(yè)

個(gè)體工商戶(hù)、獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額為應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅而不需要繳納企業(yè)所得稅。

法人企業(yè)按照稅法要求需要就其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅，若法人企業(yè)對(duì)自然人股東實(shí)施利潤(rùn)分配，還需要繳納20%的個(gè)人所得稅。

2.不同納稅人之間的轉(zhuǎn)化

一般納稅人小規(guī)模納稅人

增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩種類(lèi)型納稅人在征收增值稅時(shí)，計(jì)算方法和征管要求不同。一般納稅人實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制，而小規(guī)模納稅人必須按照使用的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅且不實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制。

3.避免成為法定納稅人

稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，而對(duì)于房產(chǎn)界定為房屋，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)擋雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或者儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、停車(chē)場(chǎng)、室外游泳池、噴泉等，不屬于房產(chǎn)，若企業(yè)擁有以上建筑物，則不成為房產(chǎn)稅的納稅人，就不需要繳納房產(chǎn)稅。

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可將停車(chē)場(chǎng)、游泳池等建成露天的，并且把這些建筑物的造價(jià)同廠(chǎng)房和辦公用房等分開(kāi)，在會(huì)計(jì)中單獨(dú)核算，從而避免成為游泳池等的法定納稅人。

稅收優(yōu)惠籌劃法

1.稅收優(yōu)惠

特殊行業(yè)、特定區(qū)域、特定行為、特殊時(shí)期的稅收優(yōu)惠。

2.稅收優(yōu)惠的形式

（1）免稅

（2）減稅

（3）免征額

（4）起征點(diǎn)

（5）退稅

（6）優(yōu)惠稅率

（7）稅收抵免

3.創(chuàng)造條件適用優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧

稅收籌劃對(duì)企業(yè)和國(guó)家都具有重要的作用。對(duì)企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)和可用資金，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的稅務(wù)籌劃技巧。

一、土地增值稅籌劃

(1)利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動(dòng)。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公道的稅收籌劃。

①房地產(chǎn)的代建房行為

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)后向客戶(hù)收代替建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定終極用戶(hù)，實(shí)施定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，防止開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

②合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以充足利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收計(jì)劃。如果某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地，擬與A公司配合建造寫(xiě)字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產(chǎn)成本，加強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)再做處理時(shí)，能夠只就屬于本人的部門(mén)繳納土地增值稅。

(2)利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，許可據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按貿(mào)易銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依附權(quán)利資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

(3)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話(huà)，在離開(kāi)核算的情況下，籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以?xún)?nèi)，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。

二、房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%;從租計(jì)征就是以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

對(duì)于從價(jià)計(jì)征，因?yàn)樗前捶慨a(chǎn)余值計(jì)稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個(gè)彩資料。因而，會(huì)計(jì)人員要將可以同房屋主體分開(kāi)核算的建筑部分盡量分開(kāi);而對(duì)于從租計(jì)征，房錢(qián)的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時(shí)，往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià)，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨(dú)立累贅，即使因?yàn)楦鞣N原來(lái)由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項(xiàng)目，通過(guò)“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。

三、變房屋銷(xiāo)售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，介入接受投資方的利潤(rùn)調(diào)配，獨(dú)特承擔(dān)投資危險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式。

房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧有哪些

(一)從征稅范圍進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃按照稅法，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對(duì)地段依賴(lài)性不是很強(qiáng)的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對(duì)于一些農(nóng)副產(chǎn)品，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往需要一定數(shù)量的倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)，如將這些倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)落戶(hù)在縣城內(nèi)，無(wú)論是否使用，每年都需按規(guī)定計(jì)算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅，而將倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建在城郊附近的農(nóng)村，雖地處偏僻，但交通便利，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費(fèi)用。(二)從計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入，因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃。1.自用房產(chǎn)的稅收籌劃自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。因此房產(chǎn)稅稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍，合理減少房產(chǎn)原值。(1)合理劃分房產(chǎn)原值稅法規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲小?、、娛?lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí)，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，單獨(dú)列示，分別核算?！?2)正確核算地價(jià)稅法規(guī)定，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行核算，而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形》規(guī)定，取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。自行建造廠(chǎng)房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說(shuō)對(duì)自建、外購(gòu)房屋業(yè)務(wù)，均要求將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用。因此，企業(yè)在外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款時(shí)，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價(jià)款，分別進(jìn)行帳戶(hù)處理?！?3)及時(shí)做好財(cái)產(chǎn)的清理登記工作企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損毀、報(bào)廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn)，它的掛賬原值是計(jì)算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應(yīng)稅所得額。因此，企業(yè)一定要及時(shí)檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運(yùn)行情況，做好財(cái)產(chǎn)清理登記工作，并及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批財(cái)產(chǎn)損失，以減輕稅負(fù)。(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式稅法規(guī)定，對(duì)于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，我們?cè)诜慨a(chǎn)修理時(shí)，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費(fèi)低于限額，這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。因此，對(duì)出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租時(shí)不僅只是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)，比如機(jī)器、辦公用具、附屬用品。稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們?cè)诤炗喎课莩鲎鈪f(xié)議時(shí)，往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計(jì)算租金，這樣就無(wú)形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們?cè)诤炗喎课葑赓U合同時(shí)，應(yīng)合理、有效分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算使用費(fèi)收入，以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)?！?2)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租不少企業(yè)與其子等關(guān)聯(lián)辦公地點(diǎn)在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)，再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人，只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過(guò)將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租，可以減少企業(yè)的整體稅負(fù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃怎么做？

如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。近年來(lái)，為控制房地產(chǎn)地價(jià)過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家陸續(xù)下發(fā)宏觀(guān)調(diào)控政策，先是央行宣布加息，接著“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文件等一系列宏觀(guān)調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開(kāi)發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

（四）實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷(xiāo)售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格。銷(xiāo)售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項(xiàng)目金額。比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%。

大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷(xiāo)售收入693萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬(wàn)元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬(wàn)元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬(wàn)元。

同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。假如黃河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目金額為810萬(wàn)元。增值額為190萬(wàn)元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×（7%+3%）=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-810-57-50-5=78萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為105萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1100萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為915萬(wàn)元，增值額為185萬(wàn)元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1100×5%=55萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加55×（7%+3%）=5.5萬(wàn)元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1100-915-55-5.5=124.5萬(wàn)元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬(wàn)元。因?yàn)?，土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。

（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。

大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元,實(shí)際使用面積300平方米，2008年1月份準(zhǔn)備對(duì)外投資,若采取出租方式,預(yù)計(jì)年取得租金為200萬(wàn)元，若用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬(wàn)元。那么,我們分析一下,哪種方式對(duì)于企業(yè)更能節(jié)稅,

假設(shè)房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積為L(zhǎng)平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營(yíng)的稅負(fù)分別為T(mén)1和T2。

1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營(yíng)業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負(fù)T1=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。

總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營(yíng)收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)可以利用以上的函數(shù)公式進(jìn)行測(cè)算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入R2（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取聯(lián)營(yíng)方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營(yíng)方式；若預(yù)期聯(lián)營(yíng)收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實(shí)際使用面積）/25，該項(xiàng)房產(chǎn)采取租賃方式稅負(fù)輕于采取聯(lián)營(yíng)方式。本例中，由于大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所占份額為500萬(wàn)元，而500（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時(shí)的總體稅負(fù)T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬(wàn)元),而聯(lián)營(yíng)方式下的總體稅負(fù)T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬(wàn)元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營(yíng)方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬(wàn)元.

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

假設(shè)2008年1月份大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬(wàn)元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計(jì)算，每年需要支付利息80萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為80萬(wàn)元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬(wàn)元；如果大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過(guò)債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬(wàn)元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬(wàn)元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷(xiāo)售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀(guān)評(píng)估收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)估計(jì)價(jià)款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價(jià)款只將收回部分確認(rèn)為收入。

由于房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，購(gòu)買(mǎi)方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷(xiāo)售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入，并響應(yīng)地分次接轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用。

大海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外簽訂了一份分期收款銷(xiāo)售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價(jià)款800萬(wàn)元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻藭r(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為800×5%=40（萬(wàn)元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅800×40%×5%=16（萬(wàn)元）。以后三次分別繳納營(yíng)業(yè)稅800×20%×5%=8（萬(wàn)元），共計(jì)16+3×8=40（萬(wàn)元）。雖然兩種方法繳納營(yíng)業(yè)稅都是40萬(wàn)元，但是采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

值得注意的是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷(xiāo)售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。）計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

房產(chǎn)稅納稅籌劃，關(guān)于房產(chǎn)納稅你知道多少

一、認(rèn)識(shí) 房產(chǎn) 稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于 出 租房 屋按租金收入征稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的納稅籌劃技巧房產(chǎn)稅的納稅籌劃方式

1.合理選擇廠(chǎng)址

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，可以看出，農(nóng)村不屬于征收范圍，企業(yè)在組建選址時(shí)考慮到這一點(diǎn)，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的效益。在農(nóng)村建立 廠(chǎng)房 不僅可以避免繳納房產(chǎn)稅，還可以節(jié)省土地購(gòu)置費(fèi)，而且不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2. 合理劃分房產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%。因?yàn)橹挥袕S(chǎng)房繳納房產(chǎn)稅，設(shè)備部分可免交房產(chǎn)稅，所以要將廠(chǎng)房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，達(dá)到節(jié)稅目的。

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值按，1.2%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密?chē)@房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行，只要在會(huì)計(jì)核算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來(lái)。

3. 仔細(xì)區(qū)分房屋和非房屋，正確核算房屋原值

稅法還規(guī)定了征稅的房產(chǎn)范圍是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的，比如出租人即出租房屋也出租場(chǎng)地，即出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場(chǎng)地對(duì)外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只對(duì)出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場(chǎng)地不交房產(chǎn)稅。所以要將對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。

4. 巧用從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征

房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式，這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。兩種計(jì)征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。

5. 稅收優(yōu)惠

房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠范圍

案例：

甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A(yíng)省和B省擁有一處閑置庫(kù)房，原值均為2500萬(wàn)元，凈值同是1800萬(wàn)元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A(yíng)省閑置庫(kù)房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫(kù)房，初步商定年租金均為180萬(wàn)元。其中A省規(guī)定從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為10%。經(jīng)測(cè)算，甲公司決定與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同，而與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同。理由如下：

1）如果與乙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其他稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=180×12%=21.6（萬(wàn)元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由甲公司代為保管乙公司原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來(lái)的租金收入轉(zhuǎn)化為倉(cāng)儲(chǔ)收入。在此方案下，房產(chǎn)稅可以從價(jià)計(jì)征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2500×（1-30%）×1.2%=21（萬(wàn)元）。通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，倉(cāng)儲(chǔ)形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)0.6（21.6-21）萬(wàn)元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同。

2）如果與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其他稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=180×12%=21.6（萬(wàn)元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，在此方案下，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)的減除比例為10%，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2500×（1-10%）×1.2%=27（萬(wàn)元）。兩者相比較，采用倉(cāng)儲(chǔ)方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)5.4（27-21.6）萬(wàn)元。

所以，應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。

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