今天給各位分享房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃案例ppt的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅納稅籌劃分析論文進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開始吧！

本文目錄一覽：

• 1、房產(chǎn)稅納稅籌劃，關(guān)于房產(chǎn)納稅你知道多少
• 2、稅收籌劃的案例
• 3、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧
• 4、稅務(wù)籌劃案例分析

房產(chǎn)稅納稅籌劃，關(guān)于房產(chǎn)納稅你知道多少

一、認(rèn)識(shí) 房產(chǎn) 稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于 出 租房 屋按租金收入征稅。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的納稅籌劃技巧房產(chǎn)稅的納稅籌劃方式

1.合理選擇廠址

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，可以看出，農(nóng)村不屬于征收范圍，企業(yè)在組建選址時(shí)考慮到這一點(diǎn)，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大的效益。在農(nóng)村建立 廠房 不僅可以避免繳納房產(chǎn)稅，還可以節(jié)省土地購置費(fèi)，而且不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2. 合理劃分房產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%。因?yàn)橹挥袕S房繳納房產(chǎn)稅，設(shè)備部分可免交房產(chǎn)稅，所以要將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，達(dá)到節(jié)稅目的。

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值按，1.2%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行，只要在會(huì)計(jì)核算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來。

3. 仔細(xì)區(qū)分房屋和非房屋，正確核算房屋原值

稅法還規(guī)定了征稅的房產(chǎn)范圍是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的，比如出租人即出租房屋也出租場地，即出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場地對(duì)外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)外出租房屋及場地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只對(duì)出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場地不交房產(chǎn)稅。所以要將對(duì)外出租房屋及場地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。

4. 巧用從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征

房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式，這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%。兩種計(jì)征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。

5. 稅收優(yōu)惠

房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠范圍

案例：

甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2500萬元，凈值同是1800萬元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為180萬元。其中A省規(guī)定從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為10%。經(jīng)測算，甲公司決定與乙公司簽訂倉儲(chǔ)合同，而與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同。理由如下：

1）如果與乙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其他稅收問題），繳納的房產(chǎn)稅=180×12%=21.6（萬元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由甲公司代為保管乙公司原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉(zhuǎn)化為倉儲(chǔ)收入。在此方案下，房產(chǎn)稅可以從價(jià)計(jì)征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2500×（1-30%）×1.2%=21（萬元）。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，倉儲(chǔ)形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)0.6（21.6-21）萬元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉儲(chǔ)合同。

2）如果與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其他稅收問題），繳納的房產(chǎn)稅=180×12%=21.6（萬元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲(chǔ)保管合同，在此方案下，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)的減除比例為10%，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2500×（1-10%）×1.2%=27（萬元）。兩者相比較，采用倉儲(chǔ)方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)5.4（27-21.6）萬元。

所以，應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。

稅收籌劃的案例

貼一個(gè)中國稅網(wǎng)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析研究室專家陳萍生點(diǎn)評(píng)的籌劃案

一個(gè)生產(chǎn)民用產(chǎn)品的客戶，擬投資建廠擴(kuò)大生產(chǎn)，在佛山市南海區(qū)某工業(yè)園購置15畝（10000平方米）土地（使用期限50年）用于興建5000平方米廠房。

按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，土地購置成本（10萬元/畝）需要150萬元，廠房造價(jià)要400萬元。

工廠建成投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入5000萬元，年利潤總額500萬元（不考慮固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷及租金支出）。

該客戶想在新廠設(shè)立有限責(zé)任公司，自己占有90%的股份，另一股東占有10%的股份。

該客戶目前可動(dòng)用的資金為1000萬元。

我提出了兩種方案供他參考，方案一：注冊一個(gè)資本金為1000萬元的有限責(zé)任公司，以公司的名義購置土地，建造廠房，該客戶出資900萬元；方案二：以其個(gè)人名義購置土地，興建廠房，另成立一家注冊資本金為500萬元的有限責(zé)任公司，該客戶出資450萬元。

廠房建成以后出租給新成立的有限責(zé)任公司。

該方案需資金1000萬元。

我給他作了如下收益測算。

方案一：1.固定資產(chǎn)（廠房）折舊年限20年，殘值率5%，按稅法規(guī)定年允許計(jì)提折舊額：400×（1－5%）÷20=19（萬元）。

2.無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）年攤銷額：150÷50=3（萬元）。

3.年應(yīng)納房產(chǎn)稅：（400+150）×（1－30%）×1.2%=4.62（萬元）。

4.土地使用稅：10000×1.5=1.5（萬元）。

以上支出合計(jì)28.12萬元，利潤總額為：500－28.12=471.88（萬元），按適用稅率33%計(jì)算，應(yīng)納企業(yè)所得稅155.72萬元。

預(yù)計(jì)凈利潤：471.88-155.72=316.16（萬元）。

按其出資比例90%，扣除20%的“股利紅利所得”應(yīng)納個(gè)人所得稅，年利潤分配后收益為：316.16×90%×（1－20%）=227.64（萬元）。

方案二：以個(gè)人名義建房，出租給公司。

按同一地段租金價(jià)格300元/㎡年計(jì)算，年租金5000×300=150（萬元），公司無折舊、攤銷、稅金支出。

預(yù)計(jì)支付租金后利潤總額為350萬元。

按適用稅率33%計(jì)算，應(yīng)納企業(yè)所得稅115.5萬元，預(yù)計(jì)凈利潤234.5萬元。

按其出資比例，扣除應(yīng)納的個(gè)人所得稅后，年利潤分配后收益為168.84萬元。

假定其他條件不變，方案二較方案一少繳企業(yè)所得稅40.22萬元，股東少繳“股息、紅利”個(gè)人所得稅（316.16－234.5）×20%=16.33（萬元）。

該客戶向公司收取租金時(shí)，應(yīng)開具房產(chǎn)租賃專用發(fā)票，按當(dāng)?shù)囟惵视?jì)算，應(yīng)納房產(chǎn)稅150×12%=18（萬元），應(yīng)納營業(yè)稅150×5%=7.5（萬元），應(yīng)納城建稅7.5×7%=0.525（萬元），應(yīng)納教育費(fèi)附加7.5×3%=0.225（萬元），應(yīng)納個(gè)人所得稅150×（1－20%）×10%=12（萬元），應(yīng)納土地使用稅10000×1.5=1.5（萬元），合計(jì)應(yīng)納稅金39.75萬元。

租金凈收益150－39.75=110.25（萬元）。

按方案二計(jì)算，其個(gè)人年收益為168.84+110.25=279.09（萬元），較方案一增收51.45萬元。

隨著佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用地資源日趨緊張，工業(yè)用地價(jià)格及廠房出租租金不斷上漲。

假定成立后的公司銷售收入及利潤水平能達(dá)到預(yù)期并保持穩(wěn)定，適當(dāng)提高租金價(jià)格，可加大成本及費(fèi)用，將抵減更多的企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅，為該客戶帶來更大收益。

從另一方面講，以個(gè)人名義建房，房屋未參與到公司經(jīng)營，無需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即使公司業(yè)績不佳終止經(jīng)營，將廠房對(duì)外出租，也可保證其以后穩(wěn)定的租金收益。

方案設(shè)計(jì)者單位：佛山利誠稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

專家點(diǎn)評(píng)

文章主要考慮了以下兩個(gè)關(guān)鍵方面：一是將企業(yè)經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)移為個(gè)人所得，避免了利潤的重復(fù)納稅。

文章介紹，如果企業(yè)自己建造固定資產(chǎn)，則通過折舊攤銷等方式可以進(jìn)入成本費(fèi)用的金額為每年28萬余元，而通過租賃方式進(jìn)入成本費(fèi)用的金額為150萬元，從而每年減少了企業(yè)利潤120多萬元。

同時(shí)，企業(yè)減少的利潤轉(zhuǎn)為個(gè)人租賃所得，該所得只要繳納個(gè)人所得稅，不需要繳納企業(yè)所得稅。

二是將企業(yè)實(shí)現(xiàn)的需要按出資比例共同分配的稅后利潤，轉(zhuǎn)為個(gè)人獨(dú)享，擴(kuò)大了個(gè)人所得，因而增加了個(gè)人實(shí)際收益。

該籌劃方案符合稅法規(guī)定，簡便易行，適用性較強(qiáng)，對(duì)中小型企業(yè)的個(gè)人投資者具有重要的參考意義。

但是，該方案二對(duì)于企業(yè)和個(gè)人投資者總體而言，相比方案一增加了營業(yè)稅和房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，因此，在實(shí)施方案二時(shí)，需要考慮一個(gè)前提，就是增加的營業(yè)稅費(fèi)和房產(chǎn)稅費(fèi)合計(jì)數(shù)，必須小于減少的所得稅。

也就是說，房租的租金支出應(yīng)該盡量大于自建資產(chǎn)的攤銷稅費(fèi)。

同時(shí)，由于關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在，資產(chǎn)出租租金的價(jià)格要按照公平合理的價(jià)格支付。

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧

稅收籌劃對(duì)企業(yè)和國家都具有重要的作用。對(duì)企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃技巧。

一、土地增值稅籌劃

(1)利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動(dòng)。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判斷，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公道的稅收籌劃。

①房地產(chǎn)的代建房行為

稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)實(shí)現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終極用戶，實(shí)施定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

②合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收計(jì)劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產(chǎn)成本，加強(qiáng)了市場競爭力。未來再做處理時(shí)，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。

(2)利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，許可據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依附權(quán)利資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

(3)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以內(nèi)，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。

二、房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%;從租計(jì)征就是以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

對(duì)于從價(jià)計(jì)征，因?yàn)樗前捶慨a(chǎn)余值計(jì)稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個(gè)彩資料。因而，會(huì)計(jì)人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對(duì)于從租計(jì)征，房錢的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時(shí)，往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià)，這樣就增加了租金，多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己獨(dú)立累贅，即使因?yàn)楦鞣N原來由出租人繳納水、電費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項(xiàng)目，通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。

三、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，介入接受投資方的利潤調(diào)配，獨(dú)特承擔(dān)投資危險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。

稅務(wù)籌劃案例分析

稅務(wù)籌劃技巧與實(shí)務(wù)

1、私營企業(yè)組織形式的籌劃

私營企業(yè)包括私營有限責(zé)任公司、私營股份有限公司、私營合伙企業(yè)和私營獨(dú)資企業(yè)四種組織形式。

私營有限責(zé)任公司和私營股份有限公司具有法人資格，對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任，由于公司與其股東是兩個(gè)不同的法律主體，在征稅時(shí)對(duì)公司和股東實(shí)行雙重征稅，即對(duì)公司征收企業(yè)所得稅，對(duì)股東取得的工資薪金所得、分得的稅后利潤征收個(gè)人所得稅。

私營合伙企業(yè)和私營獨(dú)資企業(yè)不具有法人資格，對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任，在征稅時(shí)按照"個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得"項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

利用組織形式進(jìn)行納稅籌劃是每個(gè)"準(zhǔn)納稅人"在注冊登記前必須考慮的，這就要求投資人在確定組織形式前充分調(diào)研，搜集經(jīng)營地的行業(yè)信息，估算盈利水平，綜合分析所得稅稅負(fù)，依靠納稅籌劃贏在起跑線上。

綜合考慮企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅稅負(fù)及企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營規(guī)模、管理模式、投資額等因素，選擇適合自身實(shí)際情況的企業(yè)組織形式，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。

2、查賬征稅與核定征收方式的籌劃

所得稅的征收有兩種方法：查賬征收與核定征收。

對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度較為健全，能夠認(rèn)真履行納稅義務(wù)的單位，采用查賬征收的方式；對(duì)經(jīng)營規(guī)模小、會(huì)計(jì)核算不健全的納稅人，采用定額征收、核定應(yīng)稅所得率征收及其他核定征收方式。

以核定應(yīng)稅所得率的征收方式而言，對(duì)不同行業(yè)的應(yīng)稅所得率僅規(guī)定了比例范圍，同一行業(yè)最低比例與最高比例差異較大，有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)操作，但缺乏具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，隨意性較大，很可能造成同一行業(yè)的企業(yè)稅負(fù)不均，增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)。

如果企業(yè)經(jīng)營多業(yè)的，稅法規(guī)定無論其經(jīng)營項(xiàng)目是否單獨(dú)核算，均應(yīng)根據(jù)其主營項(xiàng)目確定適用的應(yīng)稅所得率，可能導(dǎo)致適用較低應(yīng)稅所得率的業(yè)務(wù)按照較高的應(yīng)稅所得率征稅。

此外，實(shí)行核定征收的企業(yè)，不能享受所得稅的優(yōu)惠政策，相比之下，查賬征收的方式可以享受部分稅收優(yōu)惠待遇，涉稅風(fēng)險(xiǎn)較小，便于投資者和稅務(wù)機(jī)關(guān)全面掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況。

不少私營企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，會(huì)計(jì)核算不健全，只能采用核定征收的方式，甚至一些私營企業(yè)為逃避稅收，縮小規(guī)模，異地經(jīng)營，以大化小，退回小本經(jīng)營的個(gè)體戶狀態(tài)，放棄查賬征收的方式。

私營企業(yè)規(guī)模小，無法形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，會(huì)計(jì)核算不健全，降低了企業(yè)經(jīng)營管理的水平，綜合權(quán)衡，私營企業(yè)選擇查賬征收方式，不僅降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，這需要企業(yè)依照國家規(guī)定設(shè)置賬簿，核算收入、成本、費(fèi)用，并按期辦理納稅申報(bào)。

3、將部分業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)化為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

業(yè)務(wù)招待費(fèi)是私營企業(yè)必不可少的日常支出，不少私營業(yè)主將個(gè)人及家庭餐飲、食品、娛樂支出的發(fā)票拿到企業(yè)報(bào)銷，這種人為增加企業(yè)費(fèi)用的做法并不可取。

稅法對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除采用"兩頭卡"的方式，一方面，企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)只允許按照發(fā)生額的60%扣除，將業(yè)務(wù)招待費(fèi)中的個(gè)人消費(fèi)部分去掉，另一方面，設(shè)定業(yè)務(wù)招待費(fèi)最高扣除限額為當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰，防止企業(yè)多找餐費(fèi)發(fā)票甚至假發(fā)票沖賬，造成業(yè)務(wù)招待費(fèi)虛高的情況。

由于企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)無論是否合理，都不允許全額扣除，首先，企業(yè)應(yīng)控制并壓縮業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出金額，嚴(yán)格區(qū)分業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用，不要把差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、交通費(fèi)、董事費(fèi)等其他開支混入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，企業(yè)參加產(chǎn)品交易會(huì)、展覽會(huì)發(fā)生的餐飲費(fèi)、住宿費(fèi)，應(yīng)作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)列支。

其次，企業(yè)可以將部分業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)化為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，增加費(fèi)用的稅前扣除金額。

例如，將某些餐飲招待費(fèi)改為贈(zèng)送給客戶的禮品，在禮品上印上企業(yè)的名稱或標(biāo)志，附帶企業(yè)的宣傳資料，或者邀請(qǐng)客戶參加企業(yè)舉辦的產(chǎn)品推介會(huì)，要求參會(huì)人員簽到，并為參會(huì)人員提供餐飲和住宿，由此產(chǎn)生的費(fèi)用作為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除，超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。

4、私營公司的捐贈(zèng)與個(gè)人捐贈(zèng)結(jié)合進(jìn)行籌劃

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)的增強(qiáng)，越來越多的私營業(yè)主熱心公益事業(yè)。

稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。

利潤總額只能在會(huì)計(jì)年度終了后才能計(jì)算出來，而捐贈(zèng)是在年度期間發(fā)生的，如果企業(yè)捐贈(zèng)前不進(jìn)行納稅分析，可能使企業(yè)因捐贈(zèng)背負(fù)額外的稅負(fù)，而將私營公司的捐贈(zèng)與個(gè)人捐贈(zèng)結(jié)合起來，企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，也可獲得節(jié)稅收益。

5、注意劃分企業(yè)經(jīng)營支出和投資者個(gè)人支出

目前不少私營企業(yè)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，要求財(cái)務(wù)人員報(bào)銷其個(gè)人或家庭消費(fèi)性支出，將企業(yè)資金用于個(gè)人或家庭購買汽車、住房也不進(jìn)行納稅申報(bào)，或者以借為名公款私用偷稅漏稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，會(huì)給企業(yè)和投資者造成嚴(yán)重的損失。

稅法規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)的個(gè)人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的利潤分配，并入投資者個(gè)人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照"個(gè)體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得"項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅；除上述企業(yè)以外的其他企業(yè)的個(gè)人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照"利息、股息、紅利所得"項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，并且企業(yè)的上述支出不允許在所得稅前扣除。

此外，為了避免部分企業(yè)股東以"借"為名，挪用公款私用，偷逃稅款，稅法規(guī)定，納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照"利息、股息、紅利所得"項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。

6、投資者分紅與工資、薪金所得的籌劃

由于企業(yè)所得稅法取消了計(jì)稅工資的限制，私營公司的投資者領(lǐng)取的工資、薪金所得，只要是合理的工薪支出，允許稅前扣除，而投資者分得的股利紅利所得，屬于稅后利潤分配，不得稅前扣除，投資者可以在分紅與工薪所得之間進(jìn)行選擇，合理降低所得稅稅負(fù)。

三、稅務(wù)籌劃案例

案例1：如某私營有限責(zé)任公司董事長2011年5月打算以公司的名義通過中華慈善總會(huì)向西部農(nóng)村義務(wù)教育捐贈(zèng)400萬元，公司2010年利潤總額2800萬元，該董事長獲得紅利280萬元，預(yù)計(jì)2011年利潤總額3000萬元，該董事長可獲得紅利300萬元，按照規(guī)定，公司捐贈(zèng)的扣除限額為360萬元（3000×12%），剩余40萬元捐贈(zèng)支出很可能不允許稅前扣除，額外增加企業(yè)所得稅10萬元。

如果該董事長以公司名義捐贈(zèng)360萬元，以個(gè)人名義從紅利所得中捐贈(zèng)40萬元，按照個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人通過非營利的社會(huì)團(tuán)體和國家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納個(gè)人所得稅前的所得額中全額扣除。

由于企業(yè)所得稅法設(shè)定了公益性捐贈(zèng)的扣除比例，不少私營企業(yè)以公司名義捐贈(zèng)得少，而以投資者個(gè)人名義捐贈(zèng)得多，這是一種理性的做法。

從股東利益出發(fā)，企業(yè)限定捐贈(zèng)金額是必要的，作為補(bǔ)充舉措，大股東以個(gè)人名義追加捐贈(zèng)，這樣既表達(dá)了愛心，又減輕了稅負(fù)，是理性的商業(yè)與帶有感情色彩捐贈(zèng)的最好結(jié)合。

案例2：甲企業(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場等建筑物，總計(jì)工程造價(jià)10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價(jià)2億元。

假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有建筑物都作為房產(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=100000×（1-30%）×1.2%=840（萬元）。

方案二：將游泳池、停車場等都建成露天的，在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=（100000-20000）×（1-30%）×1.2%=672（萬元）。

由此可見，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅168萬元。

稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)走向成熟、理性的標(biāo)志，它是企業(yè)一種長期行為和事前籌劃活動(dòng)，需要具有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，要著眼于總體的管理決策之上，有時(shí)還要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來，選擇能使企業(yè)總體收益最大、最優(yōu)的方案。

只有這樣，才能真正做到“節(jié)稅增收”。

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